央行3指標創新高 低利率把錢逼出定存進場台股

央行今天公布6月金融概況，證券劃撥存款餘額、活期性存款以及外匯存款期底餘額均創下歷史新高紀錄，顯見低利率時代，定存不再具有吸引力，散戶紛紛「錢進」股市，或積極進行理財配置。央行表示，6月受資金淨匯入，以及放款與投資成長增加影響，M1B及M2年增率分別升至9.90%及5.42%；由於M1b年增率高於M2，「黃金交叉」格局續航，也意味資金動能無虞。值得注意的是，6月有三大指標均創下歷史新高紀錄，其中6月證券劃撥存款餘額連續8個月創高，飆上新台幣2.3兆元；同時6月股市月平均股價指數11490點，為4個月新高，股市日平均成交值1839億元，寫下2009年6月以來、逾11年高點，顯見台股氣勢如虹、交易熱絡。央行經研處副處長吳懿娟表示，今年以來散戶占比確實較高，股市除了外資、國內投信積極布局，散戶也大舉進場，「大家都有參與」。而6月外匯存款期底餘額6.4兆元，創下歷史新高，年增率11.41%也是2018年3月以來高點，吳懿娟分析，除了企業貨款收入、海外投資款匯回，近期新台幣強漲，民眾與企業認為是買美元不錯時機，紛紛把資金從新台幣轉成外幣也是關鍵。6月活期性存款17.9兆元，同樣創下歷史新高，吳懿娟總結，低利率環境之下，不論是民眾還是企業，都會更積極的進行理財配置，或是參與股市，而數位帳戶、電子化交易盛行，也讓民眾資金調度更為靈活。

帶裝潢屋主開高價 這樣算才是合理

有裝潢的房子交易總能頻創高價，主因含括屋主先前裝潢費用，不過，買賣雙方對裝潢費用在房價增值看法不一，計價標準也不一。房市專家以經驗法則計算，裝潢屋房價約較未裝潢過房屋單坪約增加2-3萬元。網友在PTT版上發問「近期看了不少房子，但都有整理過，可是開價比實價登錄高很多，想請問整理過房子怎麼計算才合理」，多數網友意見仍是參考實價登錄，對於計算合理性仍是相當模糊。安新建經業務經理張凱智表示，就房屋新舊，可初步歸納裝潢費用，新成屋裝修成本最低，木工和添購家具為主要成本；中古屋部分，會沿用過去尚可使用的居家設備，最常見的是廚具和衛浴裝修。老屋因舊屋況，裝修成本最高，從水電到泥做到木工到油漆到最後清潔，每坪裝修至少3-6萬不等，看裝修用料材質狀況，此金額還不含家具家電的購置。以不同屋況的裝修費估算，張凱智說，若屋主已經使用過，且已有折舊，該裝潢過的房屋單坪約增加2-3萬元的價值，但若是全新則有機會單坪多3-4萬元。住商不動產企研室經理徐佳馨則指出，有裝潢過房屋，消費者至多可於總價多一成內購屋比較划算。再者，若銀行可願意貸款的金額其實都屬可接受的總價。由於裝潢費用價值太難估算，她建議屋主可保留當初裝潢時的發票，以資證明；若買方部分，則要多看多比較，才能更了解裝潢材質和使用情況。

資金瘋狗浪擊潰空軍！房價登高點

根據住展雜誌統計，北台灣各縣市今年第二季新建案房價「漲多跌少」，北北桃三都房價漲至2018年反彈以來新高，且漲幅略微放大，而新竹房價雖然持平，但房價水位仍處於波段高點，第二季僅基隆、宜蘭地區房價微跌。住展雜誌研發長何世昌表示，今年上半年雖然利空頻仍，空方迎來「瘟疫」、「失業率創高」與「全球經濟衰退」等多尊大神，但央行急降息和貨幣寬鬆政策激出資金行情，資金瘋狗浪一舉淹沒空頭。縱使不少購屋族此時無法接受房價上漲，但在資金行情威力之下，「天要下雨，娘要嫁人；房價要漲，由不得人」。根據市調數據，台北市第二季新建案成交均價來到每坪87萬元，季漲幅約2％，顯示房價完全未受疫情拖累，不僅單季漲幅明顯擴大，且連續兩季走揚，更創下2018年反彈以來新高點，表現意外強勁。新北市第二季新建案成交均價為每坪39.3萬元，季漲幅近0.3％，與北市一樣創下2018年反彈以來新高價位，若與去年同期相比，年漲幅約1.8％。何世昌分析，北市房價漲幅擴大主要受惠於投資、置產買盤帶動，而新北市漲幅稍弱，主要是新北市各區域房市強弱有別，在買氣較熱絡的新興重劃區如新店央北、板橋江翠北側等地，價格水漲船高，但買氣相較弱勢的區域房價則暫時停滯，拖累房價上漲幅度。桃園市第二季房價漲至每坪23.1萬元，季漲幅約1.3％，年漲幅近1.8％，也創下反彈以來最高水位；新竹第二季房價雖仍為每坪22.9萬元，與第一季持平，但東區房價卻強勁上揚，已站上每坪30萬元大關。基隆與宜蘭是唯二房價下滑的縣市，基隆季跌約1.4％，宜蘭季跌約0.5％。從趨勢來看，基隆房價處於高點修正階段，而宜蘭跌勢似乎已近尾聲，下跌曲線越來越平緩。何世昌進一步指出，今年房市就是「投資盤」，是由投資、置產需求帶頭點火上攻的盤勢；而投資需求湧現的關鍵，正是來自於極低利、貨幣寬鬆所催生出旳資金行情。投資置產族如前鋒軍隊，因資金氾濫、糧草充足而兵強馬壯，持續攻城掠地。但緊跟其後的主力軍（剛性需求族群），卻因經濟與就業市場疲弱而緩緩前行，跟不上前鋒的步伐。他表示，由於投資、置產族群追價能力強，且下手速度快，是今年上半年房市量、價俱揚的關鍵因素，展望下半年，資金行情應該會再延續下去，狀況與2009年下半年至2014年的資金行情頗為類似，直到出現更大利空或政府出手抑制為止。不過何世昌認為，因現在多了「房地合一稅」的箝制，預料房價雖持續走升，但漲幅不會像上一波資金行那麼瘋狂。