2018年6月21日 星期四

租金漲不停 由租轉買需求出籠

【文/住展房屋網】不管是內政部統計的全台租金指數,或是台北市地政局統計的租金指數,二者都呈現連年走高的態勢。住展房屋網企室表示,高漲的租金讓租屋族壓力節節上升,更直接促使先前「以租代買」的部份民眾捨棄租屋,重新進場買房。不過,由於購屋能力並未顯著提高,即使「以租代買」轉為「由租轉買」,仍不易對房價產生助漲效果。
近年來全台房租普遍上漲,尤其大台北地區更是漲得誇張,北市因此出現「陽台套房」、「組合屋房」等詭異、不合法的租屋物件;因為在租金走高的情況下,這類不安全、卻相對低租金的物件仍有市場。
以現在北市中心來說,老公寓單層月租金通常在25千元至4萬元不等,對一般家庭而言,房租負擔偏高。若是頂客族或夫妻,承租一間屋況較佳的大樓獨立套房,月租金也要152萬左右,有的甚至更貴。
金融海嘯以後,由於房價屢創新高,許多民眾選擇「以租代買」,認為房屋租金低,租房子一輩子都比買房子划算。2014年房價反轉下跌,有部份民眾認為房價可能崩盤,要等房價跌多一點才願意買房,所以還是繼續「以租代買」。
然而,以租代買雖然降低購屋需求,卻推高了租屋需求,再加上前幾年多數縣市大漲房屋稅、地價稅,房東把稅金轉嫁到租客身上,種種原因成了漲租的動力,造成國內租金水準頻頻創新高。
由於租金持續高漲,且房價經歷約一成多的修正,有些民眾發覺到每月付出的房租,跟買房每月繳房貸的差距明顯縮小。住展房屋網企研室認為,當月租金與月付房貸金額差距,縮小至1萬到15以內時,租屋民眾就會被激發出購屋慾望,捨棄租屋而轉向購屋市場。
但住展房屋網企研室提醒,因租金高漲而轉向購屋的買盤,購屋預算其實相對有限,這類族群通常比較能負擔得起中古屋、無力購買較高價的新建案。因此,當這類買盤出現時,中古市場較易受惠,中古市場買氣表現會比新建案來得強,除非價格夠低、與中古屋價格相差不大的讓利新建案,才有可能分食到這股買氣。

住展房屋網企研室進一步分析,由租轉買的民眾不僅購屋預算相對低,通常也不會有「追價」行為,大多只會以市場合理行情購屋,因此雖然房市整體成交量會增加,但對房價助漲的效果並不大。

2018年6月15日 星期五

銀行不動產授信鬆綁 房市添7000億元活水

(中央社記者蔡怡杼台北2018614電)金管會主委顧立雄研擬放寬銀行不動產授信3成上限的計算範圍,排除醫院等具社會性及公共性項目,以及101年前的廠辦;估房市可因此注入新台幣3500億元至7000億元的動能。
顧立雄今天親自主持金融監督管理委員會端午記者茶會,顧立雄表示,為有效引導餘裕資金投入實體產業,金管會將檢討放寬銀行法第72條之二適用範圍,以支援政府公共重大建設。
銀行法第72條之二規定,銀行辦理住宅建築以及企業建築放款總額不得超過存款以及金融債券總和的3成。根據金管會統計,目前整體銀行業不動產放款占比超過26%,即銀行新承作不動產放款的空間相當有限。
銀行局局長邱淑貞表示,銀行法第72條之二研擬放寬範圍以具公共性以及社會性為原則,即3成限額的計算範圍,不計入銀行承作醫院、長照機構、社會住宅,以及學校辦公廳舍的不動產授信,另外,考量廠房興建主要為生產所用,非交易買賣,也擬把銀行在民國101年之前所承作的廠房興建不動產授信排除計算。
金管會表示,在排除具公共性以及公益性項目的不動產授信,以及101年之前的廠辦部分後,整體銀行不動產授信空間可增加3500億元到7000億元的額度,等於銀行不動產授信占比額度可增加12個百分點。
同時,顧立雄也說,銀行法第72條之二適用範圍放寬後,以公股行庫受惠程度較大。

根據金管會規劃,銀行業今年對中小企業放款成長目標為2700億元,五加二新創重點產業放款目標為2000億元。

2018年6月14日 星期四

中國資金全球流竄 各國當局束手無策

溫哥華的房價在中國買家推升下,2016年以1個月漲3成的驚人漲速,嚇壞地方當局。溫哥華市府隨即下令徵收15%的外資買房稅,結果買家迅速轉進安大略省的多倫多。安大略省府一看苗頭不對,也跟進溫哥華,推出15%的新增買房稅,沒想到一轉眼,中國資金又回流因加稅而價格回檔的溫哥華,重新又把房價炒了一輪。等到今年5月間,溫哥華當局急推新一波打房措施之後,交易量終於明顯下滑,但最關鍵的房價卻逆勢走高,比去年硬是又漲了1成。
加拿大第二大城蒙特婁,雖然似乎還未被中國掃房力道給掃到,但新任市長去年上台後便憂心忡忡地尋求當局授權,研擬加稅,深怕蒙特婁成為中國買家下一個炒房標的。「我們必須非常小心,」市長辦公室發言人表示。
除了加拿大,從英國倫敦到美國西岸,再到澳洲雪梨、墨爾本和紐西蘭,全球各大繁華都會區近幾年都面臨到紅潮入侵,帶動房地產價格暴漲的棘手問題。根據專營海外置產的中國網站Juwai.com估計,中國投資人在海外住宅或商用空間砸下的資金,將會從2014年的500億美元,暴漲到2024年的2000億美元。
「有些人(中國買家)是為了家人居住的需求而買,有些人是為了分散資金,有些人是對於房地產投資有興趣,還有一些人則是純粹買來展現身分地位,可以對別人宣稱:『我倫敦有房』,」Juwai網站的執行長Charles Pittar在接受衛報訪問時說。
澳洲雪梨所在的新南威爾斯省,去年7月一口氣把外國人購房的稅率調高一倍,買氣卻絲毫不見降溫。據估計在雪梨和墨爾本兩地,新屋買主有1/4都是外籍人士,而這些外籍買家又有78成是來自中國。澳洲房產網站Investorist的執行長Jon Ellis形容中國的買房大軍就像一艘「無人能擋的超級戰艦」。

或許令各國執政者最感到無力的一點,是中國買家無視一切打壓的買房決心。加稅時,他們轉進;價格下跌時,他們逢低買進;價格上揚時,他們進場追高,至少在現階段,各地政府仍是束手無策,還在摸索該如何因應這股來自中國、炒遍全球的房市熱錢。