萬華染黃大樓開價創新高 全因這原因

 

台北市龍山寺一帶在性產業歷史因素下，現況仍不乏特殊爭議社區，而近年當地因高價套房新案進駐，再度引起市場熱議，最近在地知名爭議大樓「金帝大廈」出現5樓戶於售屋網站銷售，售價為2,280萬，單坪開價來到58.8萬，也為社區相對高價。金帝大廈5樓戶隔成5間套房，廣告聲稱為滿租狀態，5間房的總出租價碼可來到9.3萬元，換算投報率達4.89%。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該社區的單坪行情價碼在40萬左右，實價登錄最高單價則在46.68萬元，且為小坪數產品，都相較此次開價低許多，應在於滿租的高投報率因素，進而吸引買方。「金帝大廈」位於康定路、桂林路口，屋齡近40年，樓高12層，屬龍山寺商圈，常見鶯燕、尋芳客、特殊份子蹤跡，龍蛇雜處由於其價格低，議價空間有限，加上釋出、購買都不多，房價波動相當低，不過由於投報穩定，轉手多有獲利數10萬消息，單價漲幅也緩緩從35萬成長至4字頭，但仍屬台北市超低價位。
陳炳辰表示，當地因高價新案帶動，區域行情來到單坪60萬元，與此社區相比較差異達3成，以區域老大樓租金行情約月租單坪800-1000元，租金可達3%投報率，加上低總好入手，以有經驗承做這類爭議物件的投資方來說，算是不錯的選擇。
陳炳辰認為，此物件即便有2間套房空置，投報率也能達到3%，若確實如廣告所言為合法隔套，投資者一定程度的瞭解社區背景與風險，也不脫富貴險中求的求財之道。

板橋蛋黃區逾30年老公寓仍夯 7成來自首購族

 

新北市地政局官方報告指出，板橋、三重、永和30年以上老公寓買賣熱區，與危老重建申請集中地區為一致，這些區塊因機能佳又近捷運站而交易熱絡。房市專家指出，消費者購買老公寓主要是「總價考量」，但因危老和都更案越來越多，重建後房價得以翻漲，不僅帶動住戶意願，也推升公寓價格。新北市最新一期《不動產市場季報》指出，《危老條例》實施以來，截至今年8月，全市近6成申請案件位於板橋、三重、中和、永和、新店。進一步分析5個行政區2014至2019年實價登錄資料，板橋、三重、永和3區老公寓買賣熱區與危老申請案件集中地區一致，例如板橋在新埔捷運站一帶，三重及永和分別近捷運三重國小站、三和國中站與永安市場捷運站。信義房屋新埔捷運店專案經理張展瑋進一步分析，板橋公寓屋齡多在40年左右，不少人選擇換屋到有電梯或屋齡較新的大樓，而在總價考量下，也有不少首購、自住客選擇入住板橋蛋黃區的公寓，使供給量、需求量都很穩定。張展瑋指出，捷運站周邊老公寓約7成左右都是首購自住客，其餘是看準未來有機會進行危老或都更的買方，不過，即便是自住客，由於大板橋地區近年危老和都更案越來越多，近年舊公寓房價從每坪40至50萬間，上漲至65至70萬左右。地政局也表示，板橋、三重與永和老公寓量體本就較多，加上地理位置佳、近捷運站、生活機能便利，無論自住或非自住，買方對購買老公寓接受度相對高；中和與新店之所以危老申請案件集中區域未同時有買賣集中的現象，可能是申請案件分布零散，或是屋主申請危老改建後，出售意願下降。今年1至9月實價登錄資料則顯示，30年以上公寓交易價量，扣除1樓，板橋交易量462件，總價最高在距離新埔站步行約10分鐘的永豐街，屋齡44年公寓2樓，約2510萬；永和交易量有455件，近捷運永安市場站的中正路47年公寓，總價2230萬。

不動產市況熱 9月營建業營業氣候衝10年半來新高

 台灣經濟研究院今 (26) 日公布 9 月製造業、服務業和營建業營業氣候測驗點，其中，營建業衝上 111.19 點，創 2010 年 5 月以來高點，台經院認為，9 月營造業景氣為溫和成長走勢，尤其不動產市場呈現熱絡，惟須留意，多數業者對未來半年不動產市況看法偏持平態勢。台經院說明，時序進入公共工程年底前趕工期，由於公建經費執行率超前預定目標，多家承包商在辦理驗收請款配合上相對順遂，帶動營造業工程業績增長，同時，房屋新建開工需求擴增、廠辦項目動土興建情勢熱絡等，使營造業呈現溫和成長。台經院進一步指出，民間投資熱度增溫，包括商辦和廠辦的大力推動，且先前延遲的機電標也可望順利銜接，然而，與工程類攸關的軌道建設在預算編列名目調整上恐會增加未來工程資金到位的變數，因此，未來半年產業景氣將呈持平。不動產方面，台經院說明，受惠交屋潮帶動、超低利率環境、銀行積極搶攻房貸商機，以及資金持續轉往房市等因素，9 月國內建物買賣移轉件數年增率達 36.1%，創 2016 年房地合一實施 57 個月以來的單月新高，顯然整體不動產市場呈現熱絡。惟留意，近期相關政府單位對銀行風險管控，且全球疫情尚未停歇，影響經濟不確定性仍存在，多數業者對不動產未來半年看法呈持平態勢。

擬放寬外籍營造工 恐難擋房價漲潮

 

疫情之於房市逆勢走熱，根據統計，2020年累計至第三季，土地與商用不動產的成交金額突破3,300億元，再創同期新高，無論新成屋或預售案均後市走俏。然而，在房市火熱的同時，也帶來另一項隱憂，因預售案開紅盤、供不應求，加上疫情衝擊、工料短缺，營建業缺工問題懸而未決，除影響交屋時間，在營建成本的提升下，相對墊高建案成本，未來房價仍將維持緩步上揚。根據內政部營建署指出，國內營造產業勞工年齡老化，年輕人無意投入，造成人力產生嚴重斷層，影響產業發展，加上政府近來積極推動前瞻基礎建設及台商回流影響，營造業缺工問題越趨嚴重。為有效解決營造業缺工疑慮，內政部除了藉由職業訓練方式，希望增加國內營造業勞動力，提供就業獎勵津貼，鼓勵失業勞工受雇從事營造業工作等，更將研擬放寬外籍移工進行營造工程方案，以期緩解民間缺工的問題，降低營造成本，並避免房價上升的壓力。 
遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽表示，引進外籍勞工的確有助於紓解一部分缺工危機，但是從大環境看，高技術藍領的斷層才是問題核心，靠外籍移工抑制房價的效果恐怕不會呈現。要根本解決人力短缺，還是要從產業鏈著手，思考新科技、新技術、新工法降低勞動人力需求，打破過去以材料成本為主的思維，在人力趨勢不可逆的情況下，挹注研發成本，長遠來看才能從營造面去影響房價。 
楊舜欽指出，國內營造業長期以來，靠著壓縮利潤來生存，特有的韌性造就營造的CP值，但現在必須正視勞動資源的可貴，營造業相較於其他產業，在科技運用與技術上進步緩慢。因此，即便透過外籍移工增加基礎人力、屆次降低成本，始終不是營建業危機的解決方法，透過產官學合作、不管是以創新思維超前部屬，不只是有效緩解高房價問題，更讓營造產業邁進下一個里程碑。

以稅打房較有效 對房市暫不宜實施選擇性信用管制

 台灣央行總裁楊金龍今 (15) 日赴立院備詢，對於多位立委質詢房價和打房等相關議題，楊金龍指出，央行職責主要是維持金融穩定、對銀行授信風險控管，以目前銀行對房貸授信風險控管上來看，「尚屬良好」，現在實施選擇性信用管制不是適當的時機；至於房價問題涉及層面較廣，需要各個部會合作，若要打房，「以稅打房比較有效」。楊金龍指出，央行主要是關注金融穩定，若呆帳率高且銀行繼續放款，央行一定會介入，不過本國銀行購屋貸款與建築貸款逾放比率緩降，至 8 月底分別降至 0.14%、0.12%，均低於整體放款逾放比率 0.24%，處在非常低的水準，尚屬良好。楊金龍強調，年初即超前部屬關注房市變化，但今年以來資金進入房市主要是因實質投資帶動，不認為現在實施選擇性信用管制是適當的時機，事實上，房價涉及居住正義和資源配置問題，層面較廣，需要各個部會合作。楊金龍更直指，就新加坡和香港所做實證，以稅打房比較有效。至於目前處在歷史新低利率是否影響房價，楊金龍回應，利率低會影響房貸需求，但不一定會影響房價。

政府喊打房只剩一張嘴！估價師心累：狗吠火車

 

近期台灣房市又傳出政府要調控房價，不過，看在房市資深專家眼中，恐怕又只是過眼雲煙。高源不動產估價師事務所所長陳碧源在個人臉書綜合幾項關鍵要素，評論「打房，恐怕只是狗吠火車」。陳碧源先從「稅制面」剖析，無論持有稅抑或移轉稅、所得稅，只是短期有效，長期是無效的，因為透過制度化政策，只會讓所有權人集體接受訊息，並且釋放出集體訊息，聯合調高不動產租金或不動產價格。他表示，台灣很多年前租金一直沒漲，但在2012年開始因持有稅增加後，房東就紛紛調漲租金迄今，已經連續8年了。「在民主政治下，除非有很大的決心，否則大多不容易增稅，導致長期租稅鈍化，這是緣木求魚。」在房地產「漲跌面」，陳碧源認為，除了和總體經濟循環與利率貨幣政策有關以外，向來與都計建管單位的緊縮、鬆綁容積政策，以及金管單位要求緊縮或鬆綁放款成數政策，息息相關。房價和利率也就是利息負擔有極大關係。在2008至2009年後，中央銀行早就放棄了以利率為主的貨幣政策了，所以才會去探討總體審慎措施，因此轉而與房貸成數有關，會不會崩跌或大漲，與M1B也就是短期資金有關。台灣幾次的不動產景氣循環，和政府要求放貸成數與銀行收傘有關，2014年開始大台北地區房地產行情式微到2017年，在2017年中旬開始落底逐步反彈，也是因為中央銀行在總體審慎政策（Macro-prudential policy）的放貸成數管控（LTV Ratio Control）的緊縮與鬆綁有關。中南部在這段期間，因為未受到管控，所以貸款成數多在7成以上，因此，中南部從2014年不動產行情上漲迄今。南部有銀行將貸款年期放寬到40年，更是強弩之末，無疑是誘使飲鴆止渴，銀行個體放款措施，也將導致其他銀行的效法，中央銀行基於金融穩定，坦白說，不可不慎。觀察「資金面」，陳碧源說，2020年8月，M1B（平均日）年增率高達10.96%，和去年同期增加了20.5兆元短期資金在台灣流竄；2020年7月的M1B到2020年8月（日平均）增加數額高達4148億元，M2也差不多，代表短期資金過多。這一波走的就是2009年到2010年的資金潮，且開始會有漣漪效應，中央銀行應該積極回收過多市場游資，而非喊喊話。在「信用管制面」，他認為，還必須要求銀行查核購買不動產的資金來源與資金流向，遏止人頭戶，否則坦白說，現行管控擁有幾戶調降放款成數的研議，一點意義都沒有，「因為炒房就跟炒股一樣，都是大量透過人頭戶在操作的。」至於查紅單，國稅局在進10幾年間，就積極在查稅了。政府要不要做事決心，陳碧源感嘆，「不然，也只是玩假的，最後會發現狗吠火車，還不如好好賺錢過活了。」

蘆洲親民房價在這捷運站旁 中古大樓2字頭看得到

 

三重地政事務所統計今年第二季蘆洲區實價登錄行情，其中，房價親民的路段在接近三民高中捷運站的民族路，中古大樓與公寓價格還有2字頭！不過，在地房仲表示，該路段價差大，主要原因在於部分較靠近工廠，且巷道較狹小，曾有相對兩條巷子內的中古大樓，靠近工廠側每坪28萬，另一側每坪卻以36萬成交。根據官方資料，蘆洲區民族路中古大樓均價介於24至36萬，公寓介於22至30萬，若是5年內新成屋，均價則約35至42萬。相較於蘆洲其他路段如三民路、集賢路、長榮路等路段，新成屋單價坐4望5，部分中古大樓也有4字頭行情，民族路的房價顯得相對親民。信義房屋蘆洲捷運店店長許智勛表示，民族路呈U字型，頭尾兩端都連接主要幹道三民路且近捷運站，因此越接近頭尾端的房價相對較高，尤其三民高中、仁愛國小一帶，算是居住環境以及指名度都不錯的區段。當地公寓2、3樓均價約28至33萬，屋齡10多年甚至20年的大樓，則約35至43萬。相較民族路頭尾兩端價格較高，但也較受買方喜愛，許智勛說，民族路U字型路型的中段，尤其雙數號側，由於較靠近工廠且巷弄狹窄，多以公寓產品為主，使外地客接受度不這麼高。舉例來說，曾有相對的兩條巷子，同樣都是屋齡20多年電梯大樓，靠近工廠的雙數號側，每坪成交價約28萬，另一則則以36萬成交，價差明顯。不過，目前為工廠的區域，未來有望規劃為重劃區。近期房市大環境佳，許智勛也表示，到蘆洲看屋、購屋的買方的確也變多，包括利率低，因而轉租為買的購屋族，以及受到蘆洲相對親民房價、便利交通所吸引的購屋族；但也因買房需求大增，釋出量追不上，導致當地近期有供不應求的現象出現。

資金狂潮！北市豪宅吸金力強、每月成交17戶

 資金狂潮湧現，就連台北市高總價產品也相當受青睞。依據實價最新資料，台北市大安區知名豪宅「和平大苑」今年8月成交一戶27樓，總價2億1650萬元、單價每坪約169.8萬元，是和平大苑今年首度揭露高樓層交易。今年房市熱絡，各豪宅陸續傳出交易，除了「和平大苑」今年首度揭露高樓層交易，依據實價統計，今年前8月台北市豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各國貨幣寬鬆，高端買方手握大筆資金需要投放標的，因此高總價、低風險的台北市豪宅備受青睞。綜觀今年前8月實價登錄所揭露的台北市豪宅交易，以中山區成交量最大，總計39筆，大安區居次，共32筆，成交均價的部分，松山區以每坪143.5萬元奪冠，信義區133.3萬元位居第二。郎美囡指出，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，故無論交易價、量都在台北市前3名，至於松山區今年均價受到「潤泰敦峰」拉抬，因此成為台北市豪宅單價第一高的行政區。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，預期第4季依然能維持這波熱度，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場今年可穩定成長。

新北市9月份移轉棟數 增加11.2%

 

新北市政府地政局表示， 9月房市交易移轉棟數共計6,331棟，較8月增加637棟，增加幅度11.2%。以交易案件量來看，新北市9月交易件數為6,697件，較前月增加528件，增加幅度8.6%。
其中交易移轉棟數以新莊區、土城區、中和區增加較多，與8月相較分別增加156棟、110棟、105棟，分析原因，土城區因新北市立土城醫院周邊新成屋移轉棟數增加所致，而新莊區、中和區則主要受中古屋市場景氣影響。
其他增幅較多區域有林口區、新店區、鶯歌區，而受夏季渡假的熱潮，三芝區與八里區的交易較多，同性質屬於休閒渡假房市交易區還有金山區、淡水區、瑞芳區等旅遊地區。

房市大爆發 搶工搶料搶土地

 

台商資金回流，興擴建廠房，加上房巿熱度攀升，建商推案量大增，在全台引發搶工、搶料、搶土地風潮，甲山林總經理張境在指出，單就現在預售巿場分析，除去年的剛性需求外，今年置產族也陸續進場，以致去年同樣的時間賣出1戶，現幾乎可以賣出2戶。但他直言，建商現在買土地買得很辛苦，精華區土地幾乎一日三巿，早上說要賣1坪84萬元，下午就改成90萬元，房價難以避免會有攀升壓力。　從彥星喬商廣告攜手意藍資訊發表2020上半年度「台灣房地產網路聲量」研究，也可看出房巿成交向上趨勢。意藍資訊總經理楊立偉表示，這項調查可謂房巿預期指標，經統計，各產業在新冠疫情影響下，上半年的網路聲量多有跌宕，房地產卻在第2季大爆發，就第2季較第1季成長數來看，以新北巿、桃園、新竹竄起較高，6月更是去年各月均值的2.5倍，來到近2年的最高峰。　遠雄房屋總經理張麗蓉也說，在資金浪頭下，目前各區域房巿呈現火紅的狀況，遠雄今年至今便已結了8個案子，光9月清水案銷售便破百戶，主要是因為前幾年悶太久，如今國際游資、台商資金流向台灣，將台灣當作避風港，像旗下清水案去化速度增速，主要也因中部工業區、科學園區有很多大型廠商增擴建廠房、產線，就業機會增加所致。她透露，有些個案開案未久即售罄，已無屋可賣。　在搶工、搶料、搶土地下，部分建商陸續調升個案售價。住展研發長何世昌指出，這波價格走升來得又急又快，有的建案擔心漲價嚇跑消費者，使用「漲車位不漲房價」策略的建案，似乎有增多的跡象，甚至有建案連漲數次車位價格。因此，消費者現在買房，除了要注意房價之外，也該留意車位價格是否符合行情。　另也有業者為減輕購屋人付款壓力，推出「自備款自由PAY」、建商貸款的優付方案。何世昌表示，目前新屋預售市場就像鴛鴦鍋，預售屋辣得冒火，新成屋市場卻相對平淡。過去以來，通常只有預售屋才會祭出「0元買房」手法，但現在有新成屋建案為了突圍而出，罕見地祭出「0元買房」專案。