顏炳立：房價已緩跌4年 再跌難

 

戴德梁行董事總經理顏炳立今天在記者會表示，今年第4季商用不動產市場風起雲湧，因房市住宅的剛性自用需求帶動，房價緩漲難跌，2021年樂觀期待，買盤也可望有量。顏炳立直言，3年前買的預售屋現在要脫手賣出，恐怕只能折價求售，而現在買預售屋也可能未來幾年出售，仍須降價求售，但從現在的自用的剛性需求來看，搭配銀行的貸款成數提高、自備款降低、寬限期增加，卻是值得買進的時機。他認為，房價已經緩跌4年，因疫情再加速測底，量化寬鬆政策（QE）撒錢，房價再跌難；房價緩漲難跌主因自用的剛性需求支撐，千萬不要說現在是掃房的大好時機，但房市的確偏向樂觀。戴德梁行表示，工業地產需求跨縣市轉向中南部，第3季投資市場交易額為新台幣676.4億元，較第2季大增381.3%，和去年同期相較也增加225.2%，截至第3季為止，商用不動產交易額已逼近2019全年交易額。工業地產交易集中於台北市、桃園市及台南市3區交易額合計占總額72%。第3季買盤均為國內資金，金額最高者為富邦人壽以255.2億元，以售後回租方式向仙妮蕾德買下王朝大酒店，為今年以來最大筆交易案。台積電因應未來擴廠需求，第3季以93.5億元購入台南科學園區3處廠房，加第2季購入6.6億元廠房，累積逾百億元。另一方面，戴德梁行指出，預期今年土地市場新台幣2000億元年交易量提前在第3季達陣，辦公大樓租賃需求高峰趨緩，第3季台北市A級辦公大樓空置率為4.6%，空置率較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。戴德梁行調查，第3季租賃面積多在100至300坪之間，且多集中於敦北民生區及信義區。由於無新供給釋出，累計前3季全市胃納量僅約5500坪，相較2019年全年43000坪的胃納量，租賃活動明顯冷清。北

因此，在缺乏新供給刺激下，辦公市場租賃高峰已漸緩，第3季各區租金水準持平，全市平均租金為每月每坪2600元。受到疫情影響，外商公司配合總公司政策，以員工在家工作，或彈性調派辦公空間至共享辦公室；預期辦公室需求將不若疫情之前殷切，租金漲幅可望趨緩。

房價狂飆！吹哨者出現「當心泡沫化」

 

全國土地、商用不動產交易額紛紛創下交易額新高，根據高力國際統計，在建商、金融保險業者兩大業者齊手的狀態下，2020年前三季累積土地買賣總額達2,273億元，商用不動產則達到984億。高力國際董事總經理劉學龍表示，貨幣寬鬆、低利環境，投資人尋求穩定、高收益投資，選擇了不動產，但倘若持續飆漲，風險將加諸銀行，並非全民之福。劉學龍指出，984億商用不動產交易中，又分工業、商業用兩大類，其中工業不動產貢獻578億、近6成，又以半導體36％、投資公司31％、電腦電子業28％，帶動買氣熱絡主要有「武漢肺炎」、「美中貿易戰」、「遠端工作以及5G需求大增」、「宅經濟興起」四大因素。此外，金融保險業者也投入商用不動產熱潮，單統計前三季交易金額已達328億，創下近5年新高，除工業不動產買氣熱絡外，第三季富邦人壽逆勢以268億元買下王朝大酒店，創單宗飯店交易金額最高紀錄。關於建築的原料之一「土地」前三季2,273億交易金額中，兩大買家「建商占1,195億、金融保險業者708億」，合併投資額占比84％，又以竹科、中科及南科需求最殷切。此外，今年壽險業亦看中土地開發增值效益，積極獵地，推升土地交易熱潮。他認為，台灣2020年經濟成長穩健，是全球中仍能維持正成長的區域，加上全球產業鏈重組及反全球化趨勢，工業地產及數位經濟需求仍可望維持，繼續帶動台廠回流及外資加碼台灣佈局，支撐工業不動產擴張需求，惟在北部土地取得不易且成本高，物流及資料中心延伸至中南部主要產業聚落。劉學龍特別提到，目前地價漲幅已經到了合理與不合理的邊緣，中、南部就有建商指出，地價相較過去漲幅15～20％，加上人工原物料也齊揚，倘若再持續整體成本持續上升，房價也會隨著成本續漲，建議政府對於相關狀況應多留意。此外，在目前環境狀況下，倘若房價跟不上地價，建商就有可能選擇先建後售，並向銀行談判優惠利率，屬於不正常的市場現象，皆顯示市場資金已經過於充足，倘若風險皆加諸銀行，且泡沫化後，將不是全民之福，提醒政府針對核貸部分也應更加謹慎。

看漲房價比例首翻轉 60%認為現是購屋良機

 

央行維持低利環境，加上資金回流，房地產市場呈現榮景。永慶房屋今(24)日發布調查，看漲房價的民眾6年來首次多於看跌比例，60%消費者認為現在就是購屋好時機，更有77%因房貸利率調降而增加購屋意願，預估全年交易量可望達31.5萬棟；中信房屋也發現，「長期持有」比例上增，而炒短線的投資者正在下滑中。　　根據永慶房屋最新調查，第4季看跌房價的比例從上季的35%下降至19%，看漲比例從上季的30%大增至48%，首次反轉創下29季調查以來的新高，打破6年空頭氣氛。同時有6成民眾認為2020年下半年到2021年上半年為「最佳購屋時機」，願意陸續入市。　　在全球資金寬鬆環境下，黃金、定存已無法滿足資金避險與保值需求，48%受訪者認為房地產為避險首選，還有高達69%有意願投資房地產收租，寫下2016年第3季以來長達18季的新高比例；由於房貸利率降至歷史低檔，77%認為低利率的確會增加購屋意願，70%預計貸款成數在7成以上，貸款年限則以20年為大宗。　　永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，房市受惠於疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求不減，推估全年交易量上修至30.9萬至31.5萬棟之間，年成長約3%~5%。從第3季房價觀察，七大都會區房價都較第2季上漲，漲幅在2.5%~5.2%之間，桃園、新竹、台中與台南都漲到歷史新高，原因在工業產業群聚又有重大開發與投資，購屋需求進入高點。　　不過，中信房屋調查發現，86.7%民眾購買不動產是以「自住」為主，「投資」用途僅占13.3%，分別增減0.6個百分點，「長期持有」比例從4.6%上升到7%，「收取租金」與「短期出售賺價差」比例則從5.3%與3.9%下降至4.9%與1.4%，「茶壺內變化」正發生中。　　中信房屋研展室副理張漢超指出，今年民間消費可能走向實質負成長的格局，預估2021年才有機會重拾成長動能，因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者，擔心短期經濟不佳，扣除必要成本後獲利差，轉而偏向「長期持有」。而不確定因素加重投資風險，以致不少投資人賠售出場，因此投資不動產仍須慎重考慮。

竹科就業人口增加逾3千人 竹北買方持續湧出

 

即便新冠肺炎疫苗尚未研發出來，疫情何時停歇仍是未知數，新竹科學園區營業額與就業人口持續增長，今年前8月就業人口數增加8千人，若科學園區就業機會多，對竹北是正向影響，因其不論是屋主或買方都是竹科人居多，人口紅利影響下，買氣仍高漲不已。竹科就業人口不斷增加，根據科技部統計，今年8月新竹科學園區就業人口數達15萬5668人次，較去年12月增加3418人，且與去年同期相比成長2.3%。而竹科園區就業人口增加，有助提高竹北人口數。竹北市戶政事務所日前對外表示，竹北市人口穩定成長已成為全國指標，近10年人口成長41.1％，平均年增約6000人、年增率約3％，平均月增約500人，但今年以來平均月增超過600人。人口紅利對房市是正面影響，根據實價登錄統計資料，今年前7月竹北交易量為1940件，平均每坪單價為23.68萬元，受到疫情影響，交易量未有顯著增長，房價則較去年同期微幅成長7.25%。信義房屋竹北文興店店長陳世光表示，竹北因人口移入逐年成長，有越來越熱鬧現象。疫情趨緩後迄今，竹北買方量並未見減少，銷售物件去化速度快，主要原因除了低利率環境外，且看好未來，目前房市相對好入手。陳世光指出，目前竹北買氣仍以自住需求為主，首購族和換屋族均有。

台積電竹南建廠進度30％ 預定明年完工

 

台積電公司投資3000億資金在竹南科學園區設廠，預定2021年中完工，地方殷切盼望新廠進駐營運後，為頭份和竹南地區帶來廣大而正面的效益，進而帶動全縣整體發展；苗栗縣長徐耀昌、議長鍾東錦及竹南鎮長方進興等人，21日前往工區了解目前建廠進度，民意代表憂心施工期間衝擊環保與交通問題，廠方強調已從嚴管控將影響降至最低。
苗栗縣長徐耀昌表示，台積電進駐竹南科學園區，截至目前為止，是他上任後金額最大的投資案，可望為地方帶來逾2000個工作機會，員工會以進入這個產業龍頭、績優企業為榮，勢必能吸引許多苗栗子弟返鄉就業，盼帶來經濟繁榮的願景。台積電對園區周邊環境也肩負社會責任，預定在特定區綠地及公共設施用地，種植1000株喬木綠美化，回饋周邊社區，目前已種植250株，剩餘750株將以樹木銀行概念，視特定區現況需求逐步補齊。此外，公司將基地內加倍種植2000株樹木，以落實景觀綠美化。
苗栗縣政府工商發展處指出，台積電取得竹南科學園區特定區內「園區事業專用區」土地，分別有北側基地7.78公頃和南側基地6.53公頃，以3000億的總投資額建置先進製程封測廠，公司於今年5月拍板定案後，縣府旋即協助迅速於15日核發建築許可，7月初北側基地開始動工施作，新廠預定明年中完工投入營運。

明年升息機率高 搶低利房貸就趁今年

 

自新冠肺炎疫情爆發之後，央行快速降息，將台灣利率降至歷史新低。之後，Q2、Q3一如預期，利率維持不變。但住展房屋網企研室認為，台灣央行利率政策與「經濟成長率」具有高度關聯性，若央行對於2021年經濟成長率預測值維持3％多不變，又沒有其他突發性變數的話，明年幾乎篤定會升息。因而，今年房貸利率應該是史上最低，明年恐怕就要告別歷史低利了。
中央銀行於9月17日召開今年第三季理監事會議，決議利率不變，重貼現率仍維持在1.125％的歷史新低，符合市場預期。同時，央行還宣布上調今年經濟成長率，由此前預估的1.52％上調至1.6％，叻明年經濟成長率則是3.28％。
住展房屋網企研室分析，從民國90年以後的經驗來看，我國央行利率政策與「經濟成長率」和「消費者物價指數」二個數據起落的關聯度很高，尤其與經濟成長率的相關性更是息息相關。通常，當年若經濟成長率僅約1％多、或是更低時，升息的機率極低，但若高於2％以上，則升息機率會增加。若是經濟成長率逾3％，則通常都會進入升息循環。
換言之，今年外界普遍預期央行不會升息，利率會一直凍到Q4不變。但到了明年，狀況就不一樣了。
假如明年經濟成長率一如央行所預測，全年可以超過3％以上，那就代表台灣明年經濟表現會很強勁。除非明年國際疫情比今年更嚴竣，或者出現更大的經濟衝擊，否則按以往經驗來看，明年升息幾乎是「勢在必行」，且符合央行過去十幾年來的政策模式。
當然，台灣升息還得考量國際環境，如果明年全球央行仍普遍不升息，台灣央行會因此受到影響而降低升息幅度，或許可能會象徵生升息，升個半碼至1碼，以免升息造成熱錢大量流入，造成台幣升值壓力爆表。
但無論明年是象徵性升息，或者升息幾碼，在利率調升之後，房貸利率也會同步上揚。因此，如果想搶史上最低的房貸利率，今年下半年將是最後機會。

低利率買黃金？ 央行罕見警告母湯

 

金價狂飆，國內「黃金大戶」中央銀行罕見提出示警。央行總裁楊金龍表示，黃金投資長期收益率5％，波動度15％，一單位風險得到的報酬跟其他資產相較倍增，長期投資「不見得是最好選擇」，若單以報酬率的角度，應審慎評估持有黃金，務必留意風險。央行分析指出，本次金價從2018年底聯準會結束升息後走升，8月初衝上新高，波段漲幅達66％，這是因為美國等先進國家公債實質殖利率偏低，甚至出現負值，削弱避險地位，代表投資黃金的機會成本顯著下降，而美元走貶及通膨預期回升，均有利於黃金上漲。央行昨日召開第3季理監事會，考量通膨率回穩，明年產出缺口略呈負值，在出口增溫、內需回穩帶動下，預期下半年經濟成長回溫，且與主要經濟體相較，今、明兩年國內經濟表現相對穩健，因而決議利率「連2凍」，重貼現率維持在1.125％的歷史低點。央行也調高今年台灣經濟成長率（GDP）預估值至1.6％，主因疫情穩定帶動內需，加上半導體及資通與視訊產品外銷熱度不減，不只「保一」無虞，更超越主計總處的1.56％，對明年疫情衝擊減緩，經濟成長動能轉強顯得信心滿滿，GDP上看3.28％。楊金龍表示，只要全球貨幣政策寬鬆，台灣也會跟著寬鬆，對於聯準會（FED）在2023年底前都不會升息的預期，他認為台灣整體金融環境和美國還是不大一樣，主要是台灣對於疫情的控制較好，GDP也是少數正成長。面對新台幣近期強升，楊金龍多次強調「沒有強升」，表示台灣資本移動自由，且外資來台代表對台股樂觀，不會阻止，但這波升值是因美元走弱，非美貨幣均升，台幣升幅僅能算是居中，沒有到「獨強」。

最近房市在熱什麼？

 

最近房市到底在熱什麼？秘密客這陣子穿梭在全台各案場，銷售人員幾乎各個忙得不可開交，就連以往在櫃檯的現場專案，因為跑單人手不足，只能硬著頭皮親自帶看建案，有專案私底下跟秘密客透露，「最近房市真的很熱，最怕的不是沒人，而是週末假期的到來，看屋民眾一個接著一個，假日接客接到怕了！」上半年受到疫情影響，看屋來人量瞬間腰斬，沒想到，原本大家普遍看衰的2020年下半年房市，竟然出現了猛烈性的報復買盤，究竟為何最近房市這麼熱？秘密客分析以下原因，包括2020全球受到疫情影響，衝擊股市、黃金、油價等金融商品大幅震盪，各國央行掀起降息潮，日前美國聯準會（Fed）緊急宣布降息6碼，利率已趨近於零，台灣央行也跟進宣布降息1碼（0.25%），現階段普遍利率1.31%，就連第二屋以上也維持低率1.33%水平，在史上最低利的環境刺激下，加速促成購屋客選擇將資金投入房地產市場。 此外，土地交易量持續創新高、營建成本居高不下也是關鍵因素，近期全台不少建商幾乎面臨大缺工狀況，營建人力成本持續墊高，加上市中心土地取得困難，地主心態強硬不降價就是不降價，「老子有錢土地不用賤賣，繼續放著等未來增值」，加上建商本身原有設定的利潤，迫使成本持續向上墊，推升房價降不下來的主要原因。 「台商企業主報復性買房，歸功於這波疫情黑天鵝的出現？」秘密客最近遇到某個在中國開工廠的台商，因為今年過年疫情爆發後，就一直待在台灣沒有再過去，雖然因此停工大筆資金瞬間蒸發，但也因為待在台灣的時間變長，也促使將資金投入相對來說，比其他金融產品更保本的房地產，做資產配置的另一打算。最近秘密客聽到，有幾個之前滯銷好久的億級豪宅，因為台商回不去了，在台時間拉長，反而增加成交機會，現場銷售人員聊到，「過去很難約到的客戶，有更多時間可以留下來賞屋，甚至有客戶當天看完直接下訂，一口氣買好幾戶，買房不手軟。」竟然連最難賣的豪宅都動了！實在不可思議。有代銷業者私下透露，千萬不要提到現在建案賣幾成？賣多好！因為建商隨時要調價，更誇張的是，有建商一個禮拜連續調兩次價格，還有豪宅案一口氣連調三次，早鳥最便宜，再來一坪幾萬、幾萬調漲上去，「明知道晚到了買貴，對不起，還是有人願意接手。」這就是最近市場的熱度。這一波詭譎過熱的房市，究竟能維持多久，沒人能預測得到，還是老話一句，「房市愈熱，愈須留意市場走向，買房更得睜大雙眼，千萬別一頭熱，以免買錯房，後悔一輩子！」

電銲薪資翻倍每天7000招嘸人

 

全台營建業陷入「百年大缺工」，本刊訪查多家營建業者及人力仲介公司，工人工資1年內已翻漲1至2倍，非法外籍移工1天的工資也有2,300元至2,800元，卻是「有錢也招嘸人」！為了解缺工情況，本刊記者實地走訪「大陸工程」承建的台北市一處公共工程現場。走上施工樓層，除了頭頂得小心牆上裸露的電線與照明燈，還得留意腳下是否有障礙物或踩空，可謂步步驚心；放眼望去，盡是合法引進的外籍移工正在綁紮鋼筋。大陸工程總經理陳學聖透露：「去年至今，電銲、鋼筋和模板工資漲最兇，模板工資由每平方公尺480元漲到750元；鋼筋綁紮工資從每噸5000元漲到7000元，電銲工資則由每天3500元漲到7000元。」聽到這個數字記者感到驚訝，陳學聖打趣地說，「不要懷疑，我也想去做電銲工了！」「過去建案量體沒有這麼大，現在每個案場都趕著興建，勢必需要更多人力，但台灣同時面臨人口老化和技術斷層，更凸顯缺工嚴重性。」陳學聖說，現階段各工地都在結構中，因此前置作業缺工嚴重，明後年接近完工之際，裝修、泥作和機電等工資，也會逐一上漲。他預估，今年因缺工及原物料上漲，工程成本將額外增加上億元，在無法引進合法外籍移工的情況下，只好放棄承攬更多的民間工程。連續十年推案奪冠的「寶佳集團」副董事長林家宏也坦言，今年房市最頭疼的就是「找不到工人」。究竟缺工有多嚴重？「假設一般工期需2年完工，現在最少延期6個月，工程大概延誤25％。若管理不當，還會影響到交屋。」尤其南部搶工最嚴重，高雄業者焦急地告訴本刊記者：「連裝冷氣都叫不到師傅，師傅說寧可去台積電，工作穩定工資又高。木工大師傅每日工資從3000漲到三3800，其他項目平均工資也都漲2成。豪宅接待中心延宕快半年，能怪誰？」

房貸利率降至1.5%新低 下半年房市有望續熱

 

金融聯合徵信中心公布今年第二季房貸利率降至1.5%，歷年來新低，顯見市場資金相當寬鬆，受房地合一稅壓抑的投資已有逐步回歸市場的跡象。專家更指出，除非下半年國內爆發第二波疫情，否則今年房市整體交易量應可超越去年。依據聯徵中心統計數據，今年第二季房貸利率最低在金門，為1.44%，其次是台北市的1.46%，第三則是新竹縣的1.47%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，由於金門交易物件少，較易受個案影響，才會導致房貸利率最低。而台北市和新竹縣應都是受到某些建案的專案利率所影響。「建案專案利率可到這麼低的水準，顯見市場資金相當寬鬆」郎美囡指出，利率低，不僅激勵自住客買房外，也提高置產投資機會，使投資有回歸市場跡象。不僅低利率，房價持續往上攀升，更造就房地合一稅收的增長。郎美囡說，觀察房地合一稅2016年才正式上路，到今年不過4年時間，所以都是短線交易有增值的。房地合一稅制計算舉例，假設2016年以後買的，買入價格1000萬，2019年出售1200萬，增值200萬，這200萬課房地合一稅，持有3年課20%，所以房地合一稅共40萬。

營建景氣創9年單月新高

 

國內疫情控制得宜，加上房貸利率走低，帶動房市需求增溫，台灣房市各項指標全面走強，7月六都買賣移轉棟數月增率19.3％，與6月相比全數呈兩位數增長，移轉棟數創下近55個月以來的新高。在政府持續擴大公共建設投資超前部署計畫下，加上利率低檔、市場具豐沛資金水位，且不動產被視為現階段安全穩健的資產配置選項，為房市成長帶來巨大動能，未來房價反彈氣勢銳不可擋。根據台灣經濟研究院公布7月營業氣候測驗點調查指出，製造業、服務業和營建業同步走揚，其中，營建業來到108.43點，月增8.90點，不僅連3升更創下2011年來單月新高，顯見房市熱絡。不動產表現良好，主要受惠於剛性、長期置產型的需求湧現，加上五大銀行房貸利率持續歷史低檔、國內閒置資金多、台商回流等，助長房市景氣，根據中央銀行資料顯示，7月五大銀行新承做房貸為547.53億元，創下七個月新高，月增22.81億元，房市資金行情猛烈。 
遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽表示，國內疫情穩定，營建業市場回溫，下半年進入趕工潮，政府持續擴大盤點公共建設工程消耗預算，加上新建案陸續開工，促使買氣竄升。觀察近期桃園市竄升六都交易量黑馬，主因是重大公共建設帶動，加上這波反彈買氣以剛性需求為主，大台北以外的都會區房價相對親民而吸引購屋族移入，致房價負擔較低區域交易量大增。 
觀察整體房市，受自住買盤持續回籠帶動，新屋價格飆至近五季新高，就連房價最高的台北市，新屋價格已連續三季走揚。若銀行利率持續低檔，加上台商回流置產，自住、首購與換屋等族群剛性需求大，後續買賣移轉棟數與新承做房貸金額都有望向上攀升，從2019年建照數量來看，消費者後續可選擇的產品會比較多，雖然整體議價空間減少，但鑑於自用一旦成交時間拉長，不要受到成交價格緩步墊高的氛圍影響，了解自己的需求，一定能夠找到最適合自己的產品。