2018年6月21日 星期四

租金漲不停 由租轉買需求出籠

【文/住展房屋網】不管是內政部統計的全台租金指數,或是台北市地政局統計的租金指數,二者都呈現連年走高的態勢。住展房屋網企室表示,高漲的租金讓租屋族壓力節節上升,更直接促使先前「以租代買」的部份民眾捨棄租屋,重新進場買房。不過,由於購屋能力並未顯著提高,即使「以租代買」轉為「由租轉買」,仍不易對房價產生助漲效果。
近年來全台房租普遍上漲,尤其大台北地區更是漲得誇張,北市因此出現「陽台套房」、「組合屋房」等詭異、不合法的租屋物件;因為在租金走高的情況下,這類不安全、卻相對低租金的物件仍有市場。
以現在北市中心來說,老公寓單層月租金通常在25千元至4萬元不等,對一般家庭而言,房租負擔偏高。若是頂客族或夫妻,承租一間屋況較佳的大樓獨立套房,月租金也要152萬左右,有的甚至更貴。
金融海嘯以後,由於房價屢創新高,許多民眾選擇「以租代買」,認為房屋租金低,租房子一輩子都比買房子划算。2014年房價反轉下跌,有部份民眾認為房價可能崩盤,要等房價跌多一點才願意買房,所以還是繼續「以租代買」。
然而,以租代買雖然降低購屋需求,卻推高了租屋需求,再加上前幾年多數縣市大漲房屋稅、地價稅,房東把稅金轉嫁到租客身上,種種原因成了漲租的動力,造成國內租金水準頻頻創新高。
由於租金持續高漲,且房價經歷約一成多的修正,有些民眾發覺到每月付出的房租,跟買房每月繳房貸的差距明顯縮小。住展房屋網企研室認為,當月租金與月付房貸金額差距,縮小至1萬到15以內時,租屋民眾就會被激發出購屋慾望,捨棄租屋而轉向購屋市場。
但住展房屋網企研室提醒,因租金高漲而轉向購屋的買盤,購屋預算其實相對有限,這類族群通常比較能負擔得起中古屋、無力購買較高價的新建案。因此,當這類買盤出現時,中古市場較易受惠,中古市場買氣表現會比新建案來得強,除非價格夠低、與中古屋價格相差不大的讓利新建案,才有可能分食到這股買氣。

住展房屋網企研室進一步分析,由租轉買的民眾不僅購屋預算相對低,通常也不會有「追價」行為,大多只會以市場合理行情購屋,因此雖然房市整體成交量會增加,但對房價助漲的效果並不大。

2018年6月15日 星期五

銀行不動產授信鬆綁 房市添7000億元活水

(中央社記者蔡怡杼台北2018614電)金管會主委顧立雄研擬放寬銀行不動產授信3成上限的計算範圍,排除醫院等具社會性及公共性項目,以及101年前的廠辦;估房市可因此注入新台幣3500億元至7000億元的動能。
顧立雄今天親自主持金融監督管理委員會端午記者茶會,顧立雄表示,為有效引導餘裕資金投入實體產業,金管會將檢討放寬銀行法第72條之二適用範圍,以支援政府公共重大建設。
銀行法第72條之二規定,銀行辦理住宅建築以及企業建築放款總額不得超過存款以及金融債券總和的3成。根據金管會統計,目前整體銀行業不動產放款占比超過26%,即銀行新承作不動產放款的空間相當有限。
銀行局局長邱淑貞表示,銀行法第72條之二研擬放寬範圍以具公共性以及社會性為原則,即3成限額的計算範圍,不計入銀行承作醫院、長照機構、社會住宅,以及學校辦公廳舍的不動產授信,另外,考量廠房興建主要為生產所用,非交易買賣,也擬把銀行在民國101年之前所承作的廠房興建不動產授信排除計算。
金管會表示,在排除具公共性以及公益性項目的不動產授信,以及101年之前的廠辦部分後,整體銀行不動產授信空間可增加3500億元到7000億元的額度,等於銀行不動產授信占比額度可增加12個百分點。
同時,顧立雄也說,銀行法第72條之二適用範圍放寬後,以公股行庫受惠程度較大。

根據金管會規劃,銀行業今年對中小企業放款成長目標為2700億元,五加二新創重點產業放款目標為2000億元。

2018年6月14日 星期四

中國資金全球流竄 各國當局束手無策

溫哥華的房價在中國買家推升下,2016年以1個月漲3成的驚人漲速,嚇壞地方當局。溫哥華市府隨即下令徵收15%的外資買房稅,結果買家迅速轉進安大略省的多倫多。安大略省府一看苗頭不對,也跟進溫哥華,推出15%的新增買房稅,沒想到一轉眼,中國資金又回流因加稅而價格回檔的溫哥華,重新又把房價炒了一輪。等到今年5月間,溫哥華當局急推新一波打房措施之後,交易量終於明顯下滑,但最關鍵的房價卻逆勢走高,比去年硬是又漲了1成。
加拿大第二大城蒙特婁,雖然似乎還未被中國掃房力道給掃到,但新任市長去年上台後便憂心忡忡地尋求當局授權,研擬加稅,深怕蒙特婁成為中國買家下一個炒房標的。「我們必須非常小心,」市長辦公室發言人表示。
除了加拿大,從英國倫敦到美國西岸,再到澳洲雪梨、墨爾本和紐西蘭,全球各大繁華都會區近幾年都面臨到紅潮入侵,帶動房地產價格暴漲的棘手問題。根據專營海外置產的中國網站Juwai.com估計,中國投資人在海外住宅或商用空間砸下的資金,將會從2014年的500億美元,暴漲到2024年的2000億美元。
「有些人(中國買家)是為了家人居住的需求而買,有些人是為了分散資金,有些人是對於房地產投資有興趣,還有一些人則是純粹買來展現身分地位,可以對別人宣稱:『我倫敦有房』,」Juwai網站的執行長Charles Pittar在接受衛報訪問時說。
澳洲雪梨所在的新南威爾斯省,去年7月一口氣把外國人購房的稅率調高一倍,買氣卻絲毫不見降溫。據估計在雪梨和墨爾本兩地,新屋買主有1/4都是外籍人士,而這些外籍買家又有78成是來自中國。澳洲房產網站Investorist的執行長Jon Ellis形容中國的買房大軍就像一艘「無人能擋的超級戰艦」。

或許令各國執政者最感到無力的一點,是中國買家無視一切打壓的買房決心。加稅時,他們轉進;價格下跌時,他們逢低買進;價格上揚時,他們進場追高,至少在現階段,各地政府仍是束手無策,還在摸索該如何因應這股來自中國、炒遍全球的房市熱錢。

2018年6月13日 星期三

「大台北」這六個區域的交易最熱

根據統計,大台北地區有九成以上的民眾較青睞購買中古屋,對此,有房仲業者進一步分析,台北市以中山區的公寓平均總價約1466萬元,相對親民,因此交易最為熱絡;新北市以中和區的交易量最多,主因是區內人口稠密,剛性需求強,公寓平均總價約844萬元。
透過民調方式,永慶房屋發布第二季趨勢前瞻報告,其中,雙北市高達九成以上的民眾較青睞購買中古屋。因此,永慶房屋進一步根據實價登錄資料,將雙北市各行政區近一年屋齡五年以上的中古屋交易量進行排序,發現台北市以中山區交易量最多,新北市則由中和區奪冠。
台北市交易熱門前三名:中山、內湖、北投
中山區房市交易量為台北市的常勝軍,於近一年中古屋的交易量依舊奪得第一。對此,永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中山區可購買的產品多元,加上位處市中心,房價卻相對親民,因此成為多數民眾的首選,「中山區電梯大樓平均總價約2658萬元,屋齡多落在3040年之間,其次是510年的大樓,熱門路段有新生北路、林森北路、明水路、敬業三路、民權東路、民生東路及中山北路的巷弄間,公寓平均總價約1466萬元,多座落在龍江路、北安路、吉林路及松江路上。」
至於交易量排名第二的內湖區,當地發展受到內湖科技園區大量就業人潮帶動,也提高了周邊房市詢問度。謝志傑指出,美國在台協會新館12日落成,加上台塑集團未來將進駐台北企業總部園區,維安規格及就業人數都會進一步提升,再為內湖區房市帶來一劑強心針。
「電梯大樓平均總價約2530萬元,屋齡多落在510年之間,熱門路段多在民權東路六段、行善路、康寧路三段、文德路、星雲街一帶,公寓平均總價約1361萬元,民眾多偏好購買在康樂街、內湖路一段、內湖路三段、東湖路上。」他說。
北投區交易量名列第三,謝志傑認為,主要是當地群山繚繞,綠覆極高,且住宅密度較低,居住環境閒適,再加上豐富的溫泉資源更讓不少人趨之若鶩,「電梯大樓平均總價約2106萬元,屋齡多落在510年之間, 2025年的大樓次之,熱門路段主要在光明路、行義路、溫泉路、大度路三段及石牌路,公寓平均總價約1118萬元,在中央北路、中和街、溫泉路上都十分受民眾青睞。」
新北市最多人買:中和區、新莊區、板橋區
在新北市方面,由中和區的交易量奪冠,謝志傑表示,當地生活採買機能非常便捷,不只有好市多、大潤發、家樂福等大型量販店聚集,大型百貨也有環球購物中心,可同時滿足不同客群的需求,加上未來還有捷運環狀線及萬大線提升交通機能,不管是到新板特區或是台北市區都十分便捷,更重要的是,區內人口稠密,剛性需求強,因此帶動購屋熱潮。
他進一步指出,中和區的電梯大樓平均總價約1367萬元,屋齡多落在1525年之間,熱門路段主要在中正路、景平路、圓通路、中山路三段、中和路及中興街,公寓平均總價約844萬元,大多座落在圓通路、景新街、連城路、中山路二段、員山路上。
談起交易量第二多的新莊區,謝志傑說,待環狀線通車後,將與新莊線及機場線相連成雙交會站,可望大幅提升交通機能,帶動周邊房市。不過,他也提到,由於舊市區生活機能仍較新興發展區完整,因此購買新莊區的民眾目前還是較青睞舊市區的物件,其中,電梯大樓平均總價約1172萬元,屋齡多落在2025年之間,熱門路段主要在中平路、新北大道七段、中正路、中港路、昌平街,公寓平均總價約696萬元,「民眾較青睞購買在中正路、民安西路、萬安街、天祥街、福壽街上。」
板橋區作為新北市的首善之區,交易量也名列第三,謝志傑指出,當地有著台鐵、高鐵、捷運三鐵共構的優勢,加上百貨商場、量販店林立,採買機能便捷,因此也吸引不少民眾前來購屋,「板橋區電梯大樓平均總價約1957萬元,屋齡多落在510年之間, 1520年的大樓次之,熱門路段多在南雅南路二段、金門街、莊敬路、民生路三段、文化路一段,公寓平均總價約877萬元,熱門路段出現於中正路、南亞西路二段、三民路二段及民權路的巷弄間。」

謝志傑也建議,若是預算有限的首購族,不妨考量先從公寓型產品入手,以近一年的熱門區來看,北市公寓平均比大樓便宜四到五成,新北市公寓也較大樓便宜三至四成,除了價格相對好入手,還有著公設比低、坪數實在等優勢,且雙北市的公寓大多座落在開發成熟的區域,生活機能完整,十分適合剛成家欲購屋的首購族進場。

2018年6月12日 星期二

天熱稻產暴增 米商:收了也賣不出去不知怎辦

一期稻米正在採收,台南市後壁區農民昨天怨聲載道指出,每百台斤濕穀從5天前960元,一路滑落到昨天每百台斤910元,還有農民向立委陳亭妃陳情跌到860元,農民氣的跳腳; 農糧署南區分署呼籲不要搶割未熟稻穀。另方面,後壁區芳榮碾米廠因4個貯存桶都滿了,農民仍繼續載稻穀來交,設在東山的稻穀收購站,外面停了10多輛車,米廠老闆張柏亮的妹妹張美雪說,已連績多天收了1千公噸,貯存桶全滿了。
為何出現這種情形?張美雪說,原本稻子還在成長,因這幾天天氣熱,稻子成長加快,同一時間農民都收割。
張美雪表示,「我打電話到彰化求援,沒有人願意接電話」,今天也以每百台斤910元價格,收了1000公噸,但收了稻穀等於沒去處,賣不出去,「我會死啦」,不知道怎麼辦?
立委陳亭妃表示,一期稻米價格一路滑落現象已打擊到農民士氣,農民種稻45個月,等的就是收割這一刻,不管是何種因素導致稻價波動,農政單位應該要好好深入瞭解,以確保農民權益為優先,讓農民心血不致於泡湯。
農糧署南區分署發布新聞稿說,有些農友習慣早收早賣,但搶割的稻穀普遍離上周水利會最後供水期尚未達1周,含水率偏高,青割稻穀造成稻穀低價假象,影響農民收益,且含水率偏高使烘乾時間延長,不利整體烘乾及持續經收運作。
農糧署南區分署呼籲農友不要恐慌性搶割,成熟再收割,收益會更多,還說,嘉南烘乾量能充足,濕穀調度機制完善,農友不須提早收割。

農糧署南區分署表示,會協助地方政府就地迅速調度使用,必要時也會啟動跨縣市調運收儲。

2018年6月11日 星期一

台灣房東前進倫敦 3區4區房價合宜易脫手

(中央社記者韋樞台北2018611電)倫敦房地產向來吸引全球資金,台灣搜房網調查發現,台灣房東對倫敦3區房市較感興趣,可接受的購屋預算以60萬英鎊為限。搜房網認為,34區房價合宜,未來脫手亦適合在地需求。
英國擺脫脫歐的不確定性後,工資成長、房價回穩,交易市場亦再現活絡,吸引海外資金重返倫敦房產。台灣搜房網統計最近1年參加倫敦置產說明會準買家,結果顯示63.9%的人有台灣置產經驗、最多人感興趣的是倫敦市3區;且多數人可接受預算在60萬英鎊以下。
台灣搜房網創辦人楊建傑表示,倫敦軌道交通以查寧閣(Charing Cross)為中心,呈同心圓向外形成不同的票價分區(Fare Zone),其中12區為城市核心,地段優異,但房源稀少,房價及租金高不可攀。
例如在2區的1房新屋要價80萬英鎊(約新台幣3200萬元),2房新屋躍升為120萬到130萬英鎊(約新台幣4800萬到5200萬元),普通市民難以負擔,多數人必須移往近郊尋覓住所。
楊建傑表示,倫敦市區房源不足,房價依舊高檔,投資人的回收期勢必拉長,投報率不易拉高,建議改以通勤時間合理的近郊捷運宅優先,例如從34區乘車半小時內可抵市中心,既符合在地需求、投資回報也相對合理。
他說,倫敦西北角3區的北阿克頓(North Acton)、4區的溫布利(Wembley)等軌道交通便捷處積極推動都市更新,當地搭乘火車或地鐵約20分鐘內可抵達市中心,31房新屋要價約60萬英鎊(約新台幣2400萬元),以月租1900英鎊(約新台幣7.6萬元)計算,租金投報率超過3%23房新屋要價約80萬到90萬英鎊(約新台幣3200萬元到3600萬元),以月租2500英鎊(約新台幣10萬元),租金投報率也有3%以上。

他認為,台灣投資人前進倫敦市34區投資購屋,最主要是在地人也中意34區,且有一定需求,未來脫手也較容易,是值得考慮投資的區域。

2018年6月6日 星期三

香港人也懂台灣價值! 海外置產最愛台灣

【住展房屋網/綜合報導】雖然台灣人總戲稱生活在鬼島,但與國際頂尖大都會香港相比,台灣物價便宜、交通便利且居住品質佳,因此近年吸引不少香港人移民來台,其實實際走一趟香港的書局,不難發現架上陳列許多教人如何移民台灣與在台置產等書籍。 
根據匯豐銀行統計,今年首季房貸餘額1392億元、暴增48億元,較去年同期飆逾300%,貸款需求衝高,便與港人來台買房頗有關連。房仲人士指出,喜歡來台買房的香港人士有三類:分別是商務人士、退休族及分居港台的候鳥夫妻。 
商務人士認為台灣不動產價位比香港便宜,偏愛在台北、台中買房;退休族則中意來台享受銀髮生活,以總價3000萬以下房屋為購屋首選;而一人在台、一人在港的候鳥夫妻,最終也多半會選擇在台買房定居。 

專家分析,台灣生活成本低,醫療便宜又好,加上交通網路發達方便、學校選擇多等優勢,加總便成為港人愛來台買房的重要誘因。有先生是香港人的台灣民眾亦認為,來台置產可當別墅度假,老了可作為退休養老地,這些意義已遠大於政治因素。 

2018年6月4日 星期一

嘉義地方稅收成長 落實執行清查課稅

【住展房屋網/綜合報導】地方要有新的建設,往往都需要倚靠稅收作為財源。嘉義市財政稅務局近期表示,嘉義市地方稅主要以地價稅、使用牌照稅、房屋稅及土地增值稅為多,比例佔92%,從106年度開始落實的稅籍清查工作,還有房地產交易熱絡,都使得106年地方稅收大幅成長3億多元。 
該局說明,由於房屋每年會折舊,一年減少的房屋稅將近有630萬元。像是住家用房會因折舊而達到「房屋稅免徵標準」十萬元以下,以致106年就減少60萬元稅收,不過自從開始落實執行「房屋稅稅籍清查工作」後,如農地違規蓋倉庫或工廠、房屋有增改建或使用情形變更等情形,都需核實課稅,以維護租稅公平交易。嘉義市稅務局統計,新建房屋有998件,增加稅額1,270萬元,106年後開始的房屋稅收共有65,929萬元,相較去年(105)成長了2,300萬元。 

該局又指出,依106年新修正「平均地權條例」規定,每二年就必須重新規定地價。而106年公告的地價與105年相同,因此並未變動。106年因湖子內區段徵收配地由田賦免稅改減半,徵收二年地價。地價稅開始落實執行清查工作,如農地未作農業使用、不符自用住宅改課。106年地價稅收82,918萬元較去年(105)成長957萬元。