房市熱 7月交易突破3萬棟

 

全台房市熱呼呼，根據內政部統計處最新月報資料顯示，7月全國買賣移轉棟數站上3萬棟，創下近55個月以來單月新高。受自住買盤持續回籠帶動，房市交易熱絡，業界說，上一次單月交易量突破3萬棟，已是「房市合一稅」上路前的2015年12月，因此具有指標意義。根據內政部資料統計，7月全國買賣移轉棟數為3萬551棟，月增19%，年增3.1%，移轉棟數創下近55個月以來新高，前七月移轉棟數17.1萬棟，較去年同期減少約1.1%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，單月3萬棟買賣移轉棟數，已接近上一波房市榮景時的移轉量能，比較不同的是上一波房市交易熱絡時，雙北市單月移轉棟數可達上萬棟，但受限房價水準等因素，現在僅回升到7,000~8,000棟，不過即使雙北復甦腳步較緩，但大台北以外都會區交易量相對穩健，主要是這波反彈買氣以自用型為主，房價負擔愈低區域，交易量增加的狀況愈明顯。六都7月移轉量表現中，台北市2,892棟也逐漸接近3,000棟，月增27%；新北市重新站上6,000棟大關，月增19%且年增3%；桃園市與台中市雙雙站上4,000棟；台南市2,246棟；高雄市回升到3,634棟，月增24%且年增12%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，高資產族回歸、資金動能強勁，台北市物件也頗受青睞，至於桃園市話題討論熱度高，從機捷沿線到航空城議題熱度不減，且價格具競爭力，加速案量去化，高雄市買氣沉寂已久，終於谷底反彈，由於企業在南部擴廠、設廠帶動在地買氣，此外，先前交易一路緊縮，買方讓價意願高，增加成交機率。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然買賣移轉棟數上半年數據不佳，但國內疫情趨緩，市場逐漸復甦，尤其低利、游資充沛，海外回流資金及產業鏈布局態勢明顯，不動產市場後市可期。以目前房市熱絡的交易狀況來看，曾敬德認為，8月雖有民俗月可能讓部分民眾交屋腳步放緩，但7月房市交易量能增溫，預料8月移轉棟數仍會較去年量增，全年買賣移轉棟數有機會超過去年的30萬棟。

大型店面高風險 北北桃高總價產品上半年成交件數驟減

 

近年來虛擬通路表現強勢下，實體店面走向小而美，也讓以前受歡迎的高總價店面表現不佳，房仲業者依據內政部實價登錄資料，顯示今年上半年台北市、新北市、桃園市總價在 1 億元以上的店面交僅 11 筆，相較去年同期大減 57.7%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，億元級店面多數面積大租金高，能負擔的店家有限、招租不易反而不受歡迎，儘管上半年市場游資充沛、利率探低，億元店面卻不受青睞，成為票房毒藥。 就近五年北北桃三都上半年的億元店面交易，台北市在 2016-2018 年交易量都有雙位數，2018 上半年高達 15 筆，從 2019 量縮至個位數，今年僅 6 筆交易，年減 33.3%，新北市的交易量則是在去年達到近五年高點，共有 5 筆交易，今年 3 筆，年減 40.0%，桃園市去年上半年億元店面交易火熱，總計 12 筆為桃園市近五年最高，成交量甚至超越雙北，但今年上半年僅交易 2 筆，年減 83.3%。郎美囡指出，過去桃園市有交通建設、社會福利等議題，且人口正成長帶動商機，2018 年底九合一選舉後，高總價投資板塊挪移到桃園市，其中億元店面交易以中正藝文特區、青埔高鐵特區為主，但今年市場交易因國際政經動盪、新冠肺炎干擾，海外資金及產業鏈回台布局，高總價不動產投資以廠房、工業用地及商辦為多，北三都高總價店面交易量也大幅萎縮。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，實體通路雖然不會消失，但也出現結構性改變，除了商圈受人潮減少影響外，某些店面租金水準逐年下修也是重要因素，因此即使大量游資與低利環境下，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。

新莊這個生活圈被三條捷運包圍 中古大樓3字頭

 

新北市地政局《不動產市場分析季報》指出，今年第一季新莊區是全市交易最熱的行政區，且該區成交案件多集中在「幸福榮富昌隆生活圈」。房市專家分析，當地被三條捷運線包圍，昌隆與榮富生活圈擁有舊市區完整的生活機能，以及明星學區，但電梯大樓單價僅3字頭，因而獲得購屋族青睞。官方報告指出，新莊是今年第一季交易最熱絡的行政區，交易量占全市9.88%，且特別集中在幸福榮富昌隆生活圈，主要是因生活機能成熟，自住需求高，形成房市支撐基礎。幸福榮富昌隆生活圈是由中原路、幸福路、中環路、思源路所圍成的區域，當地大樓平均單價37.4萬。信義房屋幸福捷運店主任陳逸勳表示，捷運環狀線通車後，新莊地區成為機場捷運、環狀線、中和新蘆線三條捷運交會的地區，其中，幸福捷運站周邊因每坪單價大約落在40至46萬，吸引來自雙和、板橋，甚至台北市的買方購屋。屬於舊市區的昌隆與榮富生活圈，昌隆國小一帶電梯大樓屋齡20年上下，依屋齡、社區品質，單價介於30至40萬之間；榮富國小則算是明星學區，周邊華廈與大樓單價約35至40萬，知名的造鎮式社區「歐洲村」也在該生活圈內。陳逸勳說，由於擁有學區以及舊市區的成熟機能，當地的交易量一向也很穩定。陳逸勳表示，三條捷運交會、生活機能成熟、房價相對親民，是幸福榮富昌隆生活圈磁吸購屋族的主因，當地交易量一向穩定。而據他觀察，今年初台灣房市也受新冠肺炎疫情衝擊，看屋的人數確實略有下降，不過疫情趨緩後，報復性買盤也出現，年初沒來看屋的人都紛紛回籠，房市交易熱度回溫。

淡水2年估增3.5萬戶 連高資產客戶也來了

 

新北市府日前宣布擴建淡水水資源中心廠區，以便因應人口增加趨勢，因為據市府估算，2年內淡水地區可能增加3.5萬戶。除官方對人口成長持正面態度，當地房仲也觀察到，今年初以前淡水主力交易產品以首購、小坪數為主，也有許多旅居國外者返國居住，讓高總價產品也開始成交。根據新北市民政局統計，淡水人口今年7月達18萬1457人，與去年同期相較，1年來人口成長2%，若從戶數來看，淡水過去1年增加幅度也有3%，在全市各區之中均僅次於林口。新北市府更表示，淡水人口急遽增加，未來還會有淡海新市鎮開發、輕軌通車、沙崙園區招商、淡北道路開闢等議題，預計2022年底，可能再增加3.5萬戶人口。官方樂觀看待淡水人口成長，淡水地區房市熱度近期也有明顯提升。信義房屋紅樹林店專員周士傑指出，今年初之前，淡水地區尤其紅樹林一帶的主要客戶以剛性需求自住客為主，小坪數、低總價的產品賣得最好，反而大坪數、高總價的景觀宅賣不太動。不過，近期周士傑卻觀察到，原先小坪數、低總價產品仍受歡迎，唯屋主多半惜售，釋出的量不多，而大坪數、高總價的產品交易則開始復甦，無論3000至6000萬的河景宅，甚至是價格更高的產品，詢問度增加且開始成交，推測是與政府降低房貸利率、熱錢流入房地產市場，以及台灣新冠肺炎疫情控制得宜，不少旅居國外者返台居住的因素有關。周士傑指出，高資產客戶到淡水地區購買高總價產品，不見得是作為投資，許多人也是拿來自住，因為這些買方長年旅居國外，注重生活品質，返台後也不一定有通勤上班需求，對於較高總價的景觀宅反而能夠接受。但周士傑也提到，目前市場上景觀宅的賣方，多是2013至2014年房價高點時購入，因此即使近期交易熱絡，多數仍是賠售；換言之，只要賣方願意讓利到符合買方對現階段行情的認知，則較容易成交。

全球解禁、房市回暖 家具業下半年接單火熱

 

新冠肺炎在今(2020)年上半年橫掃全球，家具產業可說是深受其害，業者還沒有從貿易關稅的傷害中回神，就要面對疫情所帶來的種種考驗，而在產銷受阻、消費信心轉疲下，相關家具業者今年上半年業績幾乎是一片慘澹。
隨各國陸續解禁、房市及消費市場回溫，家具產業也重燃活力，包括特昇-KY(6616)、商億-KY(8482)、客思達-KY(2936)等7月營收年增率皆轉正，部分業者更指出，目前已經看到客戶大舉追單的動作，訂單能見度直透年底，看好下半年營運將迎來強勁復甦。新冠病毒自今年2月從中國爆炸式擴散開來，一路從亞洲蔓延到西方國家，各國政府也於3月起陸續實施鎖國或管制禁令，以防堵疫情。目前家具業者多把生產基地放在中國、印尼…等東南亞地區，在封城效應外溢下，多數都面臨生產線停擺的困境。
尤其，美國下令封城，對家具業者更是迎頭重擊。根據國際工業研究中心(CSIL)研究報告，過去七年美國穩居全球家具最大進口國，而台灣掛牌的家具公司主要客戶也都在美國，由於「貨出不去、訂單也進不來」，各家業者上半年業績也跟著驟減，年衰退幅度約2-3成不等。

所幸，美國經濟已逐漸走出低潮，以新屋銷售數據來看，美國6月新屋銷售月增13.8%，優於市場預期的上升3.6%，不僅連續兩個月正成長，亦創2007年7月來新高(見下圖)。此外，美國6月零售銷售月增率達7.5%，已重返疫情爆發前的水準，相關正面數據讓家具產業大為振奮。
有家具業主管就指出，目前「確確實實」地感受到客戶在積極回補庫存，主要是因為進入後疫情時代，美國民眾更常待在家裡，西方又有DIY的文化，加上當地政府還提供補助，許多人乾脆趁勢裝修房子，反而激發家具需求增溫。他更形容，這次疫情對公司的影響是「因禍得福」。

房市正熱？ 顏炳立：炒作虛幻標的

 

商仲大老戴德梁行董事總經理顏炳立發布最新一期的房市觀點，他說，台灣2020年經過武漢肺炎摧殘後，政府印鈔救股、撒錢救經濟，房市、股市齊揚，股漲房熱，此波疫情過後，台灣將進入「利息不漲、房市不崩、自用買進」的時代。顏炳立說，印鈔救經濟的結果，貨幣貶值，購買力下降，定存族恐慌，積極尋求下一個投資標的，有錢人煩惱，沒錢的也煩惱，大量資金在炒作虛幻標的，真實標的卻是呈紫爆性獵殺游資。在這樣的市道下，嚴重地拉開貧富差距，財富重分配，疫情後將更嚴重，有能力的人用錢賺錢，沒能力的人只能存薪水等機會買房，只期待房價別暴漲，不期待獲利。顏炳立說，預計疫情減緩後，民眾會進場購屋。房價經過4年後的調整，不漲不跌有可能是下半年的反映，房價修正過後下來的空間有限，因為沒有追漲，也沒有太大上漲空間，將陷入盤整。房市進入健康的盤整，對剛性自用來說是一個好時機，加上利率看起來會長期處於低檔，「利息不升、房市不崩」，未來幾年應該都會如此呈現，提供了剛性自用的購屋好時機。顏炳立指出，也許有人認為房市會崩跌，但房地產投資屬於長期交易，買屋是中產階級的夢，若只為自住，購入後則無關輸贏，只有買的價格合不合理，因此，仍然鼓勵剛性自用的買家在此時此刻可多看屋，在疫情嚴重時更可多方比較。期待2020年下半年市場是持穩健康，溫和有量，不寄望大漲，只寄望想買房的可順利買到，想投資的，不想在股市殺進殺出，能有個資金的避風港，預估房地產的避風港應該在2、3年後才會出現。他認為，在股市中大賺的才會轉出到房地產，房地產才有明天，資金還在尋求最大的獲利；當然，也要看政府的稅制，能夠改掉限制投資人的制度，「稅制不改、投資不入」這是不變的法則，下半年市場希望仍如年初預測的「春暖花開、春花望露！期待明天更好」。

六都房市交易熱絡 創4年多來新高!

 

受到游離資金和低利率兩大影響，國內房市回溫，六都地政局3日公布「7月建物買賣移轉棟數」，總共是2.36萬棟，月增19.3％。六都的台北、新北、桃園，都創下房地合一稅上路、4年多來的單月新高。另外，國旅拉抬和車商促銷，也讓7月的車市買氣強強滾！疫情趨緩，有人衝向百貨公司，有人拿三倍券吃吃吃，還有人忙著找房子，不動產企研室經理徐佳馨說：「現階段利率比較低市場游資也很多，所以除了自用客戶之外的話，投資的買盤也在這個時間點，會比較積極的進場。」根據六都地政局最新公布的「7月份建物買賣移轉棟數」統計，六都的台北、新北、桃園，都創下房地合一稅上路4年多來的單月新高，代表國人買房換房的意願大幅增加，又以30坪以下的房型最受歡迎。而疫情能不能持續控制，會是影響房市走向的關鍵。不動產企研室經理徐佳馨說：「疫情能夠守住的話，可以看到這種游資相對比較多的市場，那不動產應該會比較穩健，但是如果說疫情守不住的話，可能第一個會相對比較縮手的，應該是自用的買盤。」不只房市夯車市也夯，7月掛牌數43939台，比上個月增加6.2%，原因是國旅拉抬買氣，加上車商把握民俗月前促銷，也讓車市買氣搶搶滾。

台灣房市大悶鍋！開工量暴衝新高

依據內政部最新資料，統計上半年全國暨六都住宅開工量，今年全國共6萬0487宅，是統計以來同期新高，跟去年同期相比增加12.8%。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，今年房市雖然受新冠肺炎疫情影響略有壓抑，惟疫情一旦趨緩交易量立即提升，且市場資金動能強、利率低，市場普遍看好不動產發展，因此市場供給量大幅增加。綜觀六都今年上半年開工量，與去年同期相比台南市成長最多，今年4657宅、年增49.6%，新北市今年1萬0809宅、年增42.7%，高雄市雖然上半年交易量並不理想，但開工量有9035宅、年增26.5%，台中市維持破萬開工量，今年1萬4530宅、年增11.8%，台北市上半年共5549宅、年增3.2%，桃園市是六都中唯一開工量下滑的區域，今年7141宅、年減8.8%。郎美囡分析，今年房市受資金帶動，利率探低吸引自用及投資置產買盤進入市場，此外，危老重建在主要都會區發酵，也挹注開工量提升，而六都中台南市近幾年受惠南科話題，推案量大增、買氣穩定，新北市低價區可吸引首購族、機能佳的區域有換屋族支撐，房市信心強，至於桃園市近幾年推案量都在高檔，故以消化庫存為主，今年上半年開工量不升反跌。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，從各方面觀察民眾對房市頗具信心，新案也一再開高價，疫情若還能在控制範圍內，預期下半年交易保持降量均穩格局，但也要留意部分區域價格已經突破歷史高點，若以投資思考，應居高思危，並選擇較為安全性的產品。

房仲網站物件「被新台幣下架」

有網友在PTT「home-sale」版上提問，近期瀏覽各大房仲網頁發現，以前台中1年沒賣出去的物件，近期只要單價20至22萬、條件中等，似乎紛紛成交了？多數回文網友也都認為最近「房市大爆發」，明顯感受到買氣相當熱絡。究其原因，信義房屋文心昌平店店長謝明哲以北屯地區為例，過去新成屋、中古屋的價差較不明顯，都在2字頭，許多購屋族偏向「挑新的買」，但新冠肺炎疫情期間房價並未下修，尤其建商新推案的價格上漲最明顯，例如G0特區、單元12均已站上3字頭，讓新成屋和中古屋價差被拉大。也因此，不少購屋族看完新成屋後，回過頭看中古屋，發現中古屋單價仍在22萬左右，且因位在舊商圈，生活機能較重劃區更好，因此最後選擇「用新台幣下架中古屋」，使原本屋齡較舊、比較賣不出去的中古屋也賣出去了。據他觀察，北屯地區的中古屋過去流通天數平均大約在3個月左右，近期約縮短一半，約1個半月就能售出，且由於中古屋需求提高，買方追價意願也比較明顯，深怕猶豫期拉長，心儀的房子就會被其他人買走。信義房屋中科園區店店長陳建安則分析，近期房市買氣旺的原因，主要是房貸利率低、投資資金流入房地產市場，使買房需求提高。由於要買房的人變多了，原本就好賣的產品流通期更短，相對不好賣的產品，也因為市場上可比較、可選擇的產品變少，不少買方會把挑屋的標準略微降低，以免猶豫太久被別人先買走。陳建安以中科一帶為例，3房總價800至1000萬的標準產品最受喜愛，疫情之前若這類產品有5間庫存，如今大概只有1間，其他都已經被買走了。也因為買方需求高，賣方對價格就會越來越堅持，使得交易價格也略有提升，例如1000萬出頭的交易量也變多了。